ป้ายกำกับ: คอนโดสวย

กู้คอนโดหรูผ่านฉลุย ฝ่ากฎเหล็ก LTV อย่างง่ายสบาย

No Comments
กู้คอนโดหรูผ่านฉลุย ฝ่ากฎเหล็ก LTV อย่างง่ายสบาย

       หลังจากธนาคารแห่งประเทศไทย ธปท. ออกมาตรการ LTV สินเชื่อที่อยู่อาศัยสัญญาที่สองออกมาดูแล เพื่อป้องกันการซื้อที่อยู่อาศัย เพื่อการเก็งกำไรมากกว่าซื้อเพื่ออยู่อาศัยตามดีมานด์จริง ที่สร้างความกังวลว่าอาจนำไปสู่วิกฤตฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์

       “สุรัตน์ ลีลาทวีวัฒน์” รองกรรมการผู้จัดการ ธนาคารกสิกรไทย ที่มาอัพเดทสถานการณ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยในเวลานี้ ท่ามกลางความผันผวนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทย พร้อมเทคนิคการขอสินเชื่อบ้านจากธนาคาร

สินเชื่อที่อยู่อาศัยในเวลานี้ ยังเติบโตดี

สุรัตน์ ได้กล่าวถึงสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในขณะนี้แบ่งเป็น 2 ตลาด คือ ตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบ และ ตลาดที่อยู่อาศัยแนวสูง กลุ่มคอนโดมิเนียม ซึ่งปัจจุบันการเติบโตของยอดขายอสังหาฯแนวสูง อย่างคอนโดฯ มีการปรับตัวลดลง ขณะที่ระบบสินเชื่อของทั้ง 6 ธนาคารในปีนี้ ยังมีการเติบโตอยู่อยู่ในกรอบประมาณสัก 2-4% จากปัจจัยหลักมาจากการปล่อยสินเชื่อระยะยาว ที่ยังทำให้พอร์ตสินเชื่ออสังหาฯ ของ 6 ธนาคารยังมีอัตราการเติบโต แต่ก็ยอมรับว่าโตในอัตราที่น้อยลง

LTV กระทบตลาดคอนโดฯ ยอดขอสินเชื่อลดลง

สำหรับมาตรการ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย เป็นการออกมาช่วยทำให้อสังหาริมทรัพย์ ลดความร้อนแรงลง ด้วยมีขนาดจากการที่มีคนซื้อที่อยู่อาศัย หรือ บ้านเพื่อเก็งกำไรระดับหนึ่ง โดยอธิบายมาตรการ LTV ได้ว่า บ้านหลังแรก ยังกู้เต็มได้ 100% ส่วนหลังที่ 2 กู้ได้ 80 % ยกเว้นบางกรณี

ขณะที่ มาตรการนี้ จะเป็นสิ่งที่ทำให้ผู้ซื้อบ้านหลังที่ 2 จะต้องมีเงินดาวน์ ซึ่งหากผู้กู้ไม่มีเงินดาวน์จะไม่สามารถกู้ได้เต็มร้อยเปอร์เซนต์ เพราะฉะนั้นมาตรการ LTV เป็นการมาเพื่อจำกัดการซื้อทรัพย์สินเกินความจำเป็น แต่หลังแรกยังได้ 100 % อยู่ขณะที่ตลาดบ้านหลังแรกนั้น พบว่าตัวเลขยังโตอยู่รวมถึงแนวราบด้วยเช่นกัน เพราะการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่จะเป็นตลาดแนวราบที่เป็นบ้านหลังแรกจริงๆ

ภาวะฟองสบู่อสังหาฯ ลูกล่าสุด

สุรัตน์ กล่าวถึงวิกฤตฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ที่หลายฝ่ายกังวลว่าจะเกิดขึ้นหรือไม่์ โดยอธิบายว่าอาจต้องย้อนกลับไปเมื่อราวช่วงปี 2540 ที่เกิดฟองสบู่อสังหาฯ ขึ้นนั้นเกิดจากเศรษฐกิจประเทศไทยมีอัตราการเติบโตดีมากเกือบ 10% ต่อเนื่องมาตลอด 7ปีก่อนหน้า มีเม็ดเงินไหลเข้ามาประเทศจำนวนมาก ตลาดหุ้น ราคาที่ดินขยับขึ้นตลอดเวลา

       ในช่วงนั้นคิดว่าถึงจุดๆหนึ่งที่เขาเรียกว่าเกินลิมิต ซึ่งตอนนั้นตัวเงินคงเหลือในบัญชีของประเทศ ตัว current account อยู่ในระดับติดลบมานานแล้ว และเริ่มเห็นว่าไม่สามารถกลับมาเป็นบวกได้ และมีการจุดชนวนขึ้น คือ มีแบงค์ล้ม ซึ่งทำให้ความเชื่อมั่นหายไป ต่างชาติดึงเงินคืน ประเทศไทยถูกโจมตีค่าเงินบาท เพราะเห็นว่าค่าเงินบาทฟิกซ์แล้วแข็งเกินไป ดังนั้นเมื่อเงินถูกดึงออกไปแล้ว ทำให้ธนาคารหมดสภาพในการปล่อยสินเชื่อ

       โดยก่อนหน้า ที่จะเกิดฟองสบู่ในปี 2540 พบว่าธนาคารปล่อยสินเชื่อเติบโตปีละประมาณ 20% ขณะที่สินเชื่อธนาคารปีนี้เหลือประมาณ 4% จะเห็นได้ว่าการเติบโตของสินเชื่อนั้่นมีความแตกต่างกัน ดังนั้นจะเห็นได้ว่า ภาวะฟองสบู่เกิดจากการบิดเบือนทำให้ราคาอสังหาฯเติบโต และทำให้คิดว่าจะยังโตต่อไปเรื่อยๆ และเมื่อถึงขาลงก็เกิดการช็อกทันที ทำให้ระบบเกิดปัญหา

ตลาดอสังหาฯ บ้านหลังแรกส่งสัญญาณบวก

สุรัตน์ กล่าวต่อว่าสำหรับผู้ที่จะซื้อบ้านหลังแรก ในช่วงเวลานี้ถือเป็นจังหวะที่ดี จากราคาอสังหาฯที่ถูกลงเทียบกับช่วงที่ผ่านมา รวมถึงตัวดอกเบี้ยในอัตราที่เริ่มทรงตัว จากในช่วงแรกที่กังวลว่าจะมีแนวโน้มจะขยับขึ้นไปเรื่อยๆ การโอน ซึ่งเป็นปัจจัยที่ทำให้ตลาดอสังหาฯ กลุ่มบ้านหลังแรกเติบโตต่อไปได้ขณะที่การทำตลาดผลิตภัณฑ์สินเชื่อของธนาคารกสิกรไทยในขณะนี้ก็มีการทำแคมเปญ หรือ โปรโมชัน ออกมาอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในช่วงระยะเวลาหลักๆ คือ อัตราดอกเบี้ยใน 3 ปีแรก ที่ค่อนข้างถูก ก็หรืออยู่ที่อัตราร้อยละ 3 ต้น ที่มองว่าที่จะเข้ามาดึงดูดผู้ขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยให้่สามารถเข้าถึงตัวสินเชื่อได้ในราคาที่ไม่ทำให้รู้สึกว่าเป็นภาระของตัวเองมากเกินไป

ขอสินเชื่อบ้านอย่างไรให้ธนาคารอนุมัติ

สุรัตน์ ปิดท้ายว่าสำหรับผู้ที่กำลังคิดขอสินเชื่อบ้านจากสถาบันการเงินนั้น ก่อนอื่นอาจจะต้องกลับมาดูปัจจัยว่า ทำไมผู้กู้หรือผู้ขอสินเชื่อไม่ได้รับการอนุมัติจากธนาคาร ซึ่งส่วนใหญ่แล้วมักมีหนี้จำนวนมากเกินไป หรือ ผู้ขอสินเชื่อบ้านไม่สามารถประเมินรายได้ของผู้กู้ได้ เช่น ผู้กู้อาจจะเดินบัญชีด้วยเงินสด ไม่ได้เข้าระบบหรือหมุนเวียนในระบบธนาคาร และเมื่อมีการตรวจการเดินบัญชีแล้ว อาจทำให้ประเมินรายได้ยาก ทั้งนี้ หากเป็นผู้ประกอบการธุรกิจ สิ่งสำคัญ คือ การเตรียมสเตทเมนต์ หรือ เตรียมหลักฐานต่างๆ เช่น ใบจดทะเบียนการประกอบการธุรกิจ ฯลฯ เพื่อให้ธนาคารฯร่วมประกอบพิจารณาอนุมัติการขอสินเชื่อ ที่อยู่อาศัย พร้อมย้ำว่า จริงๆแล้ว การขอสินเชื่อบ้านนั้นมันไม่ใช่เรื่องยาก